Výběr správné nemovitosti

PŘI VÝBĚRU NEMOVITOSTI JE TŘEBA OPROSTIT SE OD EMOCÍ A UDĚLAT SI PEČLIVOU ANALÝZU ZALOŽENOU NA FAKTECH, KTERÁ SKUTEČNĚ OVLIVŇUJÍ JEJÍ CENU.

Ať již kupujeme nemovitost k vlastnímu bydlení, nebo na pronájem, chápeme toto rozhodnutí jako jedno z nejdůležitějších v životě. Nemovitost k bydlení dokonce často kupujeme s přesvědčením, že v ní zůstaneme celý život. Možná proto je kolem tohoto nákupu tolik emocí, každý má nějaký recept nebo názor, jaká je nejlepší. Je ale třeba nechat emoce a názory stranou, udělat si pečlivou analýzu založenou na faktech, která nemovitost dělají skutečně cennou.

Hodnotu bytů v celém domě může snížit zásadním způsobem například skladba obyvatelstva v domě nebo v nejbližším okolí. Zažilo to mnoho lidí, že spekulant se sociálními dávkami koupil dům, nastěhoval do něj sociálně nepřizpůsobivé rodiny a lidé v nejbližším okolí prakticky ztratili možnost své byty prodat, protože do dané ulice nikdo nechtěl jít bydlet.

Toto se týká především ve starších bytových domech. V novostavbách zmíněný problém takřka nehrozí. To však neznamená, že zcela nové byty nemohou svého majitele nepříjemně překvapit. U novostaveb hrozí např. potíže se statikou. Bezprostředně po nastěhování obyvatel se občas objeví praskání stěn.

 

ZDE JE VÝBĚR TĚCH NEJDŮLEŽITĚJŠÍCH FAKTŮ PRO VÝBĚR.

Co zvyšuje cenu bytu

Byty, které se nacházejí v novostavbách, mají vyšší cenu. Hodnotu si déle drží cihlové bytové domy oproti panelovým. Cenu dále zvyšuje osobní vlastnictví, orientace na jih, dobrý výhled, výtah, nízký počet pater v domě, balkon či terasa, parkovací místo, vyšší patro s výtahem, menší počet bytových jednotek na jednom patře, nízké měsíční poplatky nebo zastávka MHD v blízkém okolí.

Podobným případům se dá předejít důkladnou prohlídkou nemovitostí za doprovodu externího stavebního technika. Ten dokáže zpravidla odhalit takzvané skryté vady, na které by laik nepřišel. Mezi nejčastější patří kromě špatné statiky nedostatečně řešená akustika, vysoká energetická náročnost stavby či například nekvalitní stavební materiál.

Technický stav nemovitosti je vždy velmi důležitý. U bytů je to i celkový stav budovy, její náklady, například fond oprav a údržby, tepelné ztráty či případně výše úvěru společenství vlastníků jednotek. U zrekonstruovaných bytů je třeba dávat pozor, zda byla rekonstrukce kvalitní a není udělaná z levných, málo kvalitních materiálů.

 

Lokalita

Jeden ze známých amerických investorů říkal, že při výběru nemovitosti jsou důležité jen tři věci - lokalita, lokalita, lokalita. Krásný dům ve špatné lokalitě má skutečně nižší hodnotu než polorozpadlý dům v té správné.

Lokalita je zásadní faktor ovlivňující hodnotu tak ze 70 až 80 procent. Lokalitu je třeba důkladně vybírat ve městě i na vesnici. Hodnota nemovitosti je zpravidla vyšší na místech s kvalitní dostupností. Stabilnější hodnotu si drží nemovitosti, v jejichž blízkosti se nachází zastávka MHD, obchod a další občanská vybavenost.

O vhodné lokalitě rozhoduje několik faktorů:

Místo je napojeno na ekonomicky kvetoucí město nebo v něm přímo leží. Některá města dlouhodobě stagnují či upadají, o nemovitosti je pak menší zájem, jejich hledání je delší a cena nižší - při prodeji je málo kupců, jejich hledání delší a tím i nižší prodejní cena.

V místě je dobrá dopravní dostupnost, dobrá hromadná doprava nebo častá příměstská doprava. Ideální je centrum města, bývají ale drahá a mimo naše možnosti. Alternativou je místo s výbornou dopravní dostupností do centra města.

Kupec nesmí podcenit územní plán

Důležitou roli v hodnotě nemovitosti hraje také to, zda se v jejím okolí chystá další výstavba. Budoucí výstavba určité zátěžové stavby, například rušné silniční křižovatky, dálničního přivaděče může hodnotu snížit. Ale tomu se dá předejít, když si člověk prostuduje územní plán.

Výstavba v okolí nemovitosti však může vyvolat i opačný efekt. Například nová stanice metra zpravidla zvedne ceny okolních bytů o 10 až 15 procent. Hodnotu bytu může zvýšit i nová zastávka autobusu či tramvaje, případně také otevření nového obchodního domu v okolí.

 

Stav nemovitosti

Další nejdůležitější věc po lokalitě, která výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti, je její stav a správa. Při výběru nemovitosti bychom měli provést tyto kroky:

Nemovitost projít sám případně se stavebním inženýrem a ohodnotit ji z hlediska opotřebení a budoucích nákladů na renovaci. Neměla by vám uniknout žádná závažná skutečnost, která má vliv na cenu nemovitosti.

U bytových domů je důležitý celkový stavebně technický stav. 

Ocenění nemovitosti z hlediska opotřebení je vhodný nástroj, jak tlačit její cenu dolů.

Obzvláště u bytových domů by se měl kupující zajímat o složení a plány společenství vlastníků či družstva, která společně určují, jak a za kolik bude dům spravován a o dalších investicích. Mnoho bytových domů strádá, protože obyvatelé o nemovitost nepečují nebo vše blokuje spor majoritních vlastníků. Nemovitost chátrá a její tržní hodnota klesá.

Atmosféra místa je posledním těžko popsatelným faktorem získaná staletím vývoje. Může ji vyvolávat zahrada, krajina, ulice, výhled i cokoliv jiného, co působí krásné pocity. Pokud ji dokážeme najít, má na hodnotu nemovitosti vliv.

E-book, bezpečný a šťastný prodej nemovitosti, Realitní makléř Karel Chval. Prodej domu, prodej bytu, prodej chyty, prodej pozemku, prodej komerční objekt. Realitní makléř Karel.

------------------------------------------------------------------------------------------

Pokud ale uvítáte raději osobní radu a profesionální pomoc, objednejte se na bezplatnou konzultaci  ZDE

Reference od několika mých klientů a více informací o mě jsou v sekci  O MĚ